Site aidatlarında yeni dönem: Artış yetkisi kat maliklerine veriliyor

TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen yeni düzenlemeyle, sitelerde yaşayan vatandaşları doğrudan etkileyen aidat uygulamalarında önemli değişiklikler hayata geçiriliyor. Özellikle son dönemde artan ve kimi zaman kiralarla yarışan site aidatlarının daha şeffaf ve denetlenebilir hale getirilmesi amacıyla hazırlanan kanun teklifinin ilk 5 maddesi kabul edildi. Bu kapsamda, aidatların belirlenmesinde keyfi uygulamaların önüne geçilmesi ve kat maliklerinin karar süreçlerine daha etkin katılım sağlaması hedefleniyor.

Yeni düzenleme ile birlikte site yönetimlerinin aidat ve avans belirleme yetkileri sınırlandırılırken, bu kararların kat malikleri kurulunun onayına sunulması zorunlu hale getiriliyor. Böylece aidat artışları doğrudan kat maliklerinin iradesine bırakılarak daha adil bir sistem oluşturulması amaçlanıyor.

Aidat belirleme yetkisi kat maliklerine devrediliyor

Yapılan değişiklikler kapsamında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda önemli düzenlemelere gidiliyor. Buna göre site yöneticilerinin tek başına aidat belirleme yetkisi sınırlandırılıyor ve bu tür kararların kat malikleri kurulunun onayına sunulması zorunlu hale getiriliyor.

Bu düzenlemeyle birlikte aidat artırma yetkisi doğrudan kat malikleri kuruluna veriliyor. Böylece site sakinlerinin mali yükümlülükler konusunda daha söz sahibi olması sağlanırken, keyfi artışların önüne geçilmesi hedefleniyor.

İşletme projeleri genel kuruldan geçecek

Yeni düzenlemeye göre sitelerde uygulanacak işletme projeleri de kat malikleri genel kurulunun onayına sunulacak. Bu uygulama ile birlikte site giderlerinin şeffaf bir şekilde belirlenmesi ve tüm maliklerin bilgisi dahilinde karara bağlanması amaçlanıyor.

Kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi bulunmaması durumunda ise site yöneticisi en geç 3 ay içinde geçici bir işletme projesi hazırlamakla yükümlü olacak. Bu proje, kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilecek.

Geçici projeler de denetime tabi olacak

Hazırlanan geçici işletme projeleri, bildirimin ardından 3 ay içinde kat malikleri genel kurulunda görüşülerek aynen ya da değiştirilerek karara bağlanacak. Bu süreçle birlikte geçici projelerin de denetimden geçmesi sağlanacak.

Bu düzenleme, site yönetimlerinin tek taraflı karar alma süreçlerini sınırlandırırken, kat maliklerinin yönetim süreçlerine aktif katılımını teşvik ediyor.

Aidat artışlarına üst sınır getiriliyor

Mevcut işletme projesi bulunan sitelerde aidat artışları da belirli bir sınır çerçevesine alınacak. Buna göre yeni döneme ilişkin aidatlar belirlenirken artış oranı, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacak şekilde hesaplanacak.

Belirlenen bu artış oranı yine kat malikleri kurulunun onayına sunulacak. Bu sayede ani ve yüksek oranlı aidat artışlarının önüne geçilmesi hedefleniyor.

Avans toplama sürecine takvim getirildi

Yeni düzenleme kapsamında site yöneticilerinin avans toplama süreçlerine de belirli kurallar getirildi. Buna göre yöneticiler, ana gayrimenkulün bakım, yönetim ve işletme giderleri için gerekli avansı yönetim planında belirtilen tarihte kat maliklerinden tahsil edecek.

Yönetim planında bu konuda bir hüküm bulunmaması durumunda ise avans toplama işlemi her takvim yılının ilk ayında gerçekleştirilecek. Böylece bu süreçte belirsizliklerin ortadan kaldırılması amaçlanıyor.

Yönetim planı değişikliği için çoğunluk şartı

Düzenleme kapsamında site yönetim planlarında yapılacak değişiklikler için de yeni şartlar getirildi. Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için temsilciler kurulunda bağımsız bölümlerin üçte ikisinin onayı gerekecek.

Ayrıca geçici yönetimle ilgili hükümlerin değiştirilmesi de yine bağımsız bölüm maliklerinin üçte iki çoğunluğunun oyu ile mümkün olacak. Bu şartlara aykırı olan yönetim planı hükümleri ise geçersiz sayılacak.

Tapu ve sosyal konut projelerine ilişkin düzenlemeler

Kanun teklifinde yalnızca site aidatlarına yönelik düzenlemeler yer almıyor. Aynı zamanda Tapu Kanunu’nda da değişiklik yapılması öngörülüyor. Bu kapsamda konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde hazırlanan değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz şekilde gönderilmesi zorunlu hale getiriliyor.

Bunun yanı sıra Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın 31 Aralık 2027 tarihine kadar gerçekleştireceği sosyal konut projelerine ilişkin ihalelerde damga vergisi istisnası uygulanacak. Bu sürenin 3 yıla kadar uzatılması konusunda Cumhurbaşkanı’na yetki verildiği de düzenleme kapsamında yer alıyor.

TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen bu düzenlemelerle birlikte site yönetimlerinde daha şeffaf, katılımcı ve denetlenebilir bir yapı oluşturulması hedefleniyor. Aidatların belirlenmesinden işletme projelerine kadar pek çok konuda getirilen yeni kuralların, site sakinlerinin mali yükünü daha öngörülebilir hale getirmesi bekleniyor.